Vi bằng đất là văn bản do Thừa phát lại lập nhằm ghi nhận một sự kiện, hành vi hay giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, làm cơ sở chứng minh pháp lý.
Theo Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam 2023: “Hơn 35% giao dịch đất nền tại các đô thị lớn sử dụng vi bằng nhờ thủ tục nhanh và chi phí thấp; tuy nhiên, hình thức này vẫn tiềm ẩn rủi ro nếu không thực hiện đúng quy định.”
Cần lưu ý rằng, vi bằng không chuyển quyền sử dụng đất và chỉ áp dụng trong các trường hợp trung gian hợp pháp như đặt cọc, ghi nhận hiện trạng hay bàn giao tài sản.
Để đảm bảo giá trị pháp lý, quy trình lập vi bằng gồm chuẩn bị hồ sơ, nộp yêu cầu tại văn phòng Thừa phát lại, ghi nhận sự kiện và ký – đăng ký tại Sở Tư pháp.
Ngay cả khi đã lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc hay bàn giao, người mua vẫn phải thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng khi đất đủ điều kiện pháp lý để hoàn tất việc sang tên. Vi bằng chỉ là chứng cứ để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp.
Mời bạn đọc tiếp bài viết dưới đây để nắm rõ về vi bằng đất và những lưu ý quan trọng khi sử dụng nhé!
Hiểu Hơn Về Vi Bằng Đất
Vi bằng đất là hình thức giao dịch được nhiều người ưa chuộng vì thủ tục đơn giản, chi phí thấp, nhưng thực chất chỉ là văn bản ghi nhận sự kiện do Thừa phát lại lập và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.
1. Vi bằng là gì? Ai có thẩm quyền lập vi bằng?
Theo Nghị định 08/2020/NĐ-CP: “Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập để ghi nhận sự kiện hoặc hành vi có thật trong đời sống – như việc giao nhận tiền, bàn giao nhà đất, hay tình trạng công trình.”
Chỉ Thừa phát lại được Bộ Tư pháp bổ nhiệm mới có quyền lập vi bằng, và mỗi vi bằng phải được đăng ký tại Sở Tư pháp mới có hiệu lực.
Tính đến giữa năm 2024, Việt Nam có hơn 150 Văn phòng Thừa phát lại tại 40 tỉnh, thành, riêng Hà Nội chiếm gần 30% tổng số vi bằng đăng ký trên toàn quốc (theo Cục Bổ trợ Tư pháp – Bộ Tư pháp).
2. Vì sao nhiều người vẫn mua bán đất bằng vi bằng?
Dù rủi ro cao, loại giao dịch này vẫn phổ biến ở các quận ven TP.HCM như Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè hay Dĩ An (Bình Dương),… Bởi 3 nguyên nhân chính:
- Giá rẻ, thủ tục nhanh: Đất “vi bằng” thường rẻ hơn 30–50% so với đất có sổ đỏ.
- Thiếu hiểu biết pháp lý: Nhiều người nhầm tưởng vi bằng là “bằng chứng pháp lý”, tuy nhiên khi tranh chấp xảy ra, người mua chỉ được công nhận là “người giao dịch thực tế”.
- Đất chưa đủ điều kiện cấp sổ: Đa phần là đất phân lô không phép, đất nông nghiệp, hoặc đất quy hoạch, không thể công chứng bán, nên chủ đất chọn vi bằng để “lách luật”.
Giá Trị Pháp Lý Của Vi Bằng Trong Mua Bán Đất
Vi bằng không có giá trị chuyển quyền sử dụng đất. Pháp luật chỉ cho phép lập vi bằng trong các trường hợp trung gian hợp pháp như ghi nhận đặt cọc, hiện trạng nhà đất hoặc bàn giao tài sản, tuyệt đối không dùng để thay thế hợp đồng công chứng.
1. Vi bằng có công nhận quyền sử dụng đất không?
Câu trả lời là không.
Theo Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP: “Vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện hoặc hành vi có thật, không thay thế hợp đồng công chứng, không làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền sử dụng đất.”
Dù trong vi bằng có ghi rõ “đã giao đất”, “đã thanh toán tiền” hay “bàn giao giấy tờ”, người cầm vi bằng không phải là chủ sở hữu hợp pháp.
Thống kê của Sở Tư pháp TP.HCM giai đoạn 2021–2023 cho thấy: “82% vụ tranh chấp liên quan đến đất vi bằng bị Tòa án bác đơn, vì không có hợp đồng công chứng hợp lệ theo Điều 188 Luật Đất đai 2013.”
2. Các trường hợp được phép lập vi bằng hợp pháp trong lĩnh vực mua bán đất
Pháp luật không cấm lập vi bằng trong bất động sản, nhưng chỉ giới hạn ở các mục đích trung gian, không làm phát sinh quyền tài sản, như:
- Ghi nhận việc giao – nhận tiền đặt cọc trước khi ký hợp đồng chính thức.
- Ghi nhận tình trạng thực tế của nhà đất: ranh giới, tường rào, vi phạm xây dựng,…
- Ghi nhận việc bàn giao tài sản hoặc công trình sau khi hợp đồng mua bán hợp pháp đã ký.
Đặc biệt, Thừa phát lại không được lập vi bằng cho các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hay mua bán quyền sử dụng đất. Nếu cố tình lập, vi bằng sẽ bị vô hiệu và Thừa phát lại có thể bị xử lý kỷ luật.
Quy Trình Lập Vi Bằng Mua Bán Đất Như Thế Nào?
Quy trình lập vi bằng mua bán đất gồm bốn bước rõ ràng, từ chuẩn bị hồ sơ, nộp yêu cầu đến văn phòng Thừa phát lại, ghi nhận sự kiện thực tế cho đến ký và đăng ký vi bằng tại Sở Tư pháp. Mỗi bước đều phải tuân thủ đúng quy định để đảm bảo vi bằng có giá trị pháp lý và được công nhận làm chứng cứ hợp lệ.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Người yêu cầu cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ để đảm bảo tính hợp pháp, bao gồm:
- Giấy tờ tùy thân (CCCD hoặc hộ chiếu).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có) hoặc tài liệu chứng minh quyền sở hữu.
- Tài liệu liên quan giao dịch: hợp đồng, biên nhận, hình ảnh, bản vẽ, thỏa thuận đặt cọc…
Theo Sở Tư pháp TP.HCM: “Mỗi năm có khoảng 35% hồ sơ vi bằng bị trả lại do thiếu giấy tờ hoặc sai thông tin giữa các bên. Việc chuẩn bị kỹ giúp quá trình xác minh diễn ra nhanh và hợp pháp.”
Bước 2: Gửi yêu cầu đến văn phòng Thừa phát lại
Người dân gửi hồ sơ đến văn phòng Thừa phát lại nơi có tài sản hoặc nơi diễn ra giao dịch. Mỗi văn phòng chỉ được lập vi bằng trong phạm vi tỉnh, thành phố được cấp phép.
Thừa phát lại sẽ:
- Kiểm tra tính hợp pháp của nội dung yêu cầu.
- Giải thích quyền, nghĩa vụ và giới hạn giá trị pháp lý của vi bằng.
- Lên lịch ghi nhận, thỏa thuận chi phí (thường 1,5–3 triệu đồng/vi bằng tùy mức độ phức tạp).
Bước 3: Ghi nhận sự kiện tại hiện trường
Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, ghi nhận toàn bộ diễn biến thực tế, bao gồm:
- Việc giao nhận tiền, bàn giao đất hoặc tài sản.
- Lời nói, hành vi, thỏa thuận giữa các bên.
- Tình trạng thực tế của nhà đất và các chứng cứ kèm theo (hình ảnh, video, tài liệu…).
Theo Điều 38 Nghị định 08/2020/NĐ-CP: “Việc lập vi bằng phải trung thực, khách quan, có thể mời người chứng kiến và ghi rõ thời gian diễn ra để đảm bảo giá trị pháp lý.”
Bước 4: Ký, đóng dấu và đăng ký vi bằng
Sau khi hoàn tất ghi nhận, Thừa phát lại:
- Lập và đọc lại nội dung vi bằng để các bên xác nhận.
- Ký tên, đóng dấu Văn phòng Thừa phát lại.
- Gửi 01 bản cho người yêu cầu, 01 bản nộp Sở Tư pháp, 01 bản lưu trữ nội bộ.
Từ thời điểm đóng dấu, vi bằng có giá trị chứng cứ theo Điều 36 Luật Tố tụng Dân sự 2015, có thể dùng để chứng minh sự kiện, hành vi đã xảy ra.
Những Lưu Ý Về Việc Lập Vi Bằng Khi Mua Bán Đất
Khi lập hoặc tham gia giao dịch đất bằng vi bằng, người mua cần kiểm tra kỹ pháp lý và hiện trạng thửa đất để tránh rủi ro, đồng thời giữ đầy đủ chứng từ giao dịch. Nếu giao dịch đã thực hiện, nên giảm thiểu rủi ro bằng cách hoàn tất hợp đồng công chứng hợp pháp hoặc xử lý theo hướng pháp lý phù hợp.
1. Kiểm tra hồ sơ pháp lý và hiện trạng đất
Theo Luật Đất đai 2013 và Thông tư 24/2014/TT-BTNMT: “Giao dịch chỉ được công nhận nếu thửa đất có GCNQSDĐ hợp lệ, không vướng quy hoạch, tranh chấp hay kê biên.”
Thực tế cho thấy khoảng 60% vi bằng vô hiệu do đất chưa đủ điều kiện hoặc mua chung sổ. Để hạn chế rủi ro, người mua nên:
- Tra cứu thông tin pháp lý tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cổng thông tin quy hoạch.
- Yêu cầu bên bán cung cấp bản gốc GCNQSDĐ và kiểm tra số tờ, số thửa, diện tích.
- Kiểm tra hiện trạng thực địa, so sánh với bản đồ đo vẽ.
Văn phòng Thừa phát lại CVN khuyến nghị: Người mua không nên đặt cọc hoặc lập vi bằng nếu chưa xác minh pháp lý, vì “giấy tay” hoặc vi bằng thay hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu.
2. Cách xử lý khi đã mua đất bằng vi bằng
Nếu đã thực hiện giao dịch bằng vi bằng, vẫn có cách giảm thiểu rủi ro:
- Kiểm tra pháp lý thửa đất: nếu đủ điều kiện cấp sổ, ký lại hợp đồng công chứng để sang tên hợp pháp.
- Nếu đất chưa có sổ hoặc vướng quy hoạch, thương lượng hoàn tiền hoặc điều chỉnh giao dịch theo hướng đặt cọc tạm giữ.
- Liên hệ luật sư hoặc văn phòng công chứng để được tư vấn xử lý (khởi kiện dân sự hoặc yêu cầu hoàn tiền).
- Giữ lại toàn bộ vi bằng, chứng từ giao dịch, chứng cứ chuyển tiền để làm căn cứ pháp lý.
Những Câu Hỏi Thường Gặp Về Vi Bằng Đất
1. Bán nhà vi bằng có hợp pháp không?
Vi bằng chỉ ghi nhận giao dịch, không tạo quyền sở hữu. Vì vậy bán nhà hoàn toàn dựa trên vi bằng là giao dịch không được công nhận hợp pháp và tiềm ẩn tranh chấp lớn.
Để tìm hiểu chi tiết, mời bạn đọc thêm bài viết: Mua bán đất bằng vi bằng có hợp pháp không?
2. Sự khác biệt giữa mua vi bằng nhà đất và công chứng trong giao dịch mua đất là gì?
Mua nhà đất bằng vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện hoặc hành vi thực tế, không phát sinh quyền sở hữu hợp pháp, không bảo đảm sang tên sổ đỏ và tiềm ẩn rủi ro tranh chấp cao.
Ngược lại, hợp đồng công chứng được pháp luật công nhận, chuyển quyền sở hữu hợp pháp và bảo vệ quyền lợi người mua khi xảy ra tranh chấp.
Để hiểu chi tiết cách chọn phương thức giao dịch an toàn và so sánh lợi – hại của từng loại, bạn có thể tham khảo thêm bài viết: So sánh vi bằng và công chứng trong giao dịch đất đai.
3. Vi bằng có được dùng để mua đất không có sổ đỏ không?
Vi bằng có thể ghi nhận giao dịch mua đất không có sổ đỏ, nhưng không chuyển quyền sở hữu hợp pháp theo pháp luật.
Người mua chỉ được công nhận là người thực hiện giao dịch, và nếu tranh chấp xảy ra, Tòa án sẽ không bảo vệ quyền sở hữu đất. Vi bằng trong trường hợp này chỉ dùng làm chứng cứ trung gian, không thay thế hợp đồng công chứng hoặc giấy tờ hợp pháp.
Tham khảo chi tiết tại bài viết: Mua đất không sổ đỏ, chỉ lập vi bằng có an toàn không?
4. Có nên mua nhà vi bằng không?
Chỉ nên cân nhắc nếu:
- Người mua hiểu rõ rủi ro pháp lý.
- Đã kiểm tra pháp lý thửa đất.
- Có kế hoạch ký hợp đồng công chứng khi đủ điều kiện.
Trong trường hợp khác, không nên dùng vi bằng thay hợp đồng chính thức.
Bạn có thể tìm hiểu chi tiết, tại bài viết: Kinh nghiệm mua nhà vi bằng an toàn, tránh rủi ro.
5. Đơn vị lập vi bằng nhà đất chuyên nghiệp và an toàn tại Hà Nội?
Văn phòng Thừa phát lại CVN là lựa chọn đáng tin cậy cho việc lập vi bằng mua bán đất đai, với 3 điểm mạnh nổi bật:
- Đội ngũ thừa phát lại và chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm: Xử lý nhiều hồ sơ đất đai phức tạp, đảm bảo vi bằng chính xác và hợp pháp.
- Quy trình nhanh chóng, minh bạch và bảo mật tuyệt đối: Theo dõi tiến trình rõ ràng, thông tin khách hàng luôn được bảo vệ.
- Hỗ trợ tư vấn pháp lý trước và sau giao dịch: Hướng dẫn cách dùng vi bằng làm chứng cứ, thực hiện công chứng, sang tên sổ đỏ và xử lý tranh chấp phát sinh.
Với CVN, khách hàng được bảo đảm an toàn, chuyên nghiệp và hiệu lực pháp lý tối đa cho mọi giao dịch liên quan vi bằng nhà đất.
